Предварительный договор Генерального подряда на строительство. Как застройщику начать бизнес-процесс!? Закон о гаражной амнистии поможет. 22.07.2021 04:37Предварительный договор генерального подряда на строительство: Как Специализированному застройщику начать бизнес-процесс до получения разрешения на строительство. Чем может помочь «закон о гаражной амнистии» Специализированному застройщику!?
Форма договора генподряда на строительство
На практике часто возникает ситуация, когда разрешение на строительство по тем или иным причинам еще не получено Застройщиком, но старт бизнес-процессу необходимо дать. Такая ситуация может сложиться, в частности, когда есть необходимость гарантировать генеральному подрядчику ваше намерение заключить с ним договор генерального строительного подряда в будущем. В этом случае подходящим юридическим инструментом оформления отношений сторон служит предварительный договор генерального подряда на строительство, заключение которого будет обусловлено фактом получения заказчиком разрешения на строительство. Таким образом, обязанность заключить основной договор поставлена в зависимость от наступления отлагательного условия. При этом стороны могут указать в предварительном договоре срок, в течение которого после наступления отлагательного условия стороны должны заключить основной договор.
Исходя из содержания п.3 ст.429 ГК РФ «Предварительный договор» предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Следовательно, исходя из толкования новой редакции нормы ГК2015 года, в предварительном договоре не требуется согласование всех существенных условий основного договора, поименованных таковыми в гражданском кодексе для соответствующего вида договора, например условие о сроке выполнения работ.
(Важно, в соответствии с гражданским кодексом РФ существенное условие о сроке выполнения работ (начальный и конечный) будущего основного договора строительного подряда не является обязательным (существенным) условием предварительного договора строительного подряда.)
Не лишним будет напомнить, что следует отличать условие о сроке начала выполнения работ по основному договору генерального строительного подряда от срока, в рамках которого стороны, специализированный застройщик и генеральный подрядчик, обязаны заключить основной договор строительного подряда.
Если генеральным подрядчиком является компания, которая входит в структуру единого холдинга, то возможно заключить непосредственно договор строительного подряда с отсроченной датой начала выполнения строительных работ подрядчиком.
Во-первых, когда компания-подрядчик входит в структуру холдинга, у застройщика больше реальных возможностей контролировать начало и процесс проведения строительных работ по договору, т.е. с момента получения разрешения на строительство. При проведении работ в отсутствие разрешения на строительство законом предусмотрена ответственность. К застройщику могут предъявить свои требования проверяющие и контролирующие органы. Чтобы снизить подобные риски, в случаях, когда подрядчик не является частью корпоративной структуры холдинга, специализированному застройщику может быть рекомендовано, заключить предварительный договор генерального строительного подряда.
Во-вторых, при выборе договорной конструкции, следует помнить, что по предварительному договору строительного подряда обязанность уплатить цену или существенную ее часть до заключения основного договора не возникает.
Если решается вопрос об оплате авансового платежа в рамках предварительного договора, необходимо помнить: пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 дает разъяснения о квалификации подобного договора как непосредственно заключенного договора, а не предварительного. Об этом обстоятельстве зачастую забывают финансовые директора/бухгалтера при построении конструкции бизнес-процесса, инициируют проведение авансовых платежей.
Вместе с тем может наступить материально-правовая ответственность стороны (возмещение убытков/неустойки) за отказ заключить основной договор строительного подряда в пределах срока, установленного предварительным договором, когда сторона, заинтересованная в заключении основного договора, выразит свое намерение контрагенту заключить указанный договор в соответствии с условиями предварительного договора.
Кроме того, пунктом 4 ст.380 ГК РФ предусмотрена возможность обеспечения обязательств задатком: «Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором ст.429 ГК РФ).
Таким образом, при заключении предварительного договора генерального строительного подряда сторонам следует согласовать:
Условия, позволяющие установить предмет основного договора.
Условия основного договора, по которым стороны решат достигнуть соглашения при заключении предварительного договора.
Нелишним будет напомнить, что при заключении договора стороны могут предусмотреть возможность направления досудебной претензии друг другу посредством электронной почты. В обзоре практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора от 22 июля 2020 года в пункте 5 Обзора указано, что «направление претензии по адресу электронной почты ответчика в случае, если такой порядок явно и недвусмысленно установлен в договоре, свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора».
(В настоящем 2021 году Верховный Суд РФ выпустил Постановление Пленума Верховного Суда РФ №18 от 22 июня 2021г. «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства».)
Ввиду того, что процесс упорядочивания землепользования находится в стадии развития, встречаются ситуации, когда на приобретенном застройщиком земельном участке расположены за давностью лет неучтенные строения, часто это гаражная линия. При подготовке к проведению строительных работ на соответствующем земельном участке, в рамках бизнес-процедуры решается вопрос о дальнейшей судьбе таких ранее возведенных построек.
Застройщик (собственник земельного участка) задается вопросом, какой вариант урегулирования вопроса выбрать. Решить вопрос в судебном порядке или договориться с предполагаемыми правообладателями гаражей?
Необходимо помнить, что если строения возведены до 1995 года, до даты вступления в силу ст.222 ГК РФ, в случае обращения в суд о снесении незаконно возведенной постройки в порядке ст.222 ГК РФ суд может отказать застройщику в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки. В связи с тем, что гражданское законодательство обратной силы не имеет, правила о признании постройки самовольной не применяются к объектам, возведенным до 1995г. (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012г. №12048/11).
С учетом правовой позиции, изложенной в постановленииПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 №12048/11, понятие «самовольная постройка» не применимо к зданиям, строениям, сооружениям, не являющимся индивидуальными жилыми домами, построенными до 01.01.1995, и такие объекты не могут быть снесены на основании признания их самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса.
Рассмотрим второй вариант: возможность договориться с предполагаемыми правообладателями гаражей путем выплаты денежной компенсации. Как подтвердить права предполагаемого владельца строения в отсутствие у него каких-либо документов, свидетельствующих о выделении земельного участка?
Однозначного ответа в данном случае нет, исходить необходимо из существа ситуации, информации, полученной в ходе проведения переговоров с предполагаемыми правообладателями.
В данном случае можно по аналогии обратиться к содержанию закона о гаражной амнистии (Федеральный закон о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от 23.03.2021г.)
Статья 6 часть 5 абзац второй ФЗ от 23.03.2021 содержит перечень документов, которые можно запросить (один или несколько) у гражданина с целью подтверждения прав обладания, как-то:
заключенные до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг;
документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 01 января 2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавших на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ.
Указанный выше способ решения вопроса о надлежащем правообладателе не является безусловным гарантом отсутствия каких-либо притязаний на компенсацию от иных лиц, но эту позицию законодателя при решении ситуации по аналогии можно брать в расчет.
Будет добавлена ссылка: Предварительный договор генерального подряда на строительство жилого многоквартирного дома форма www.eastlaw.ru (может быть полезен юристу, начальнику структурного подразделения капитального строительства, руководителю организации соответствующего профиля, содержит условия, которые стороны дополняют в соответствии с необходимостью):
